저금리 기조에서 고금리 기조로 급격하게 넘어가면서 높아진 대출이자를 견디지 못하고 부동산을 판매하는 사람들의 숫자가 증가하고 있습니다. 전반적인 부동산 시세가 하락세로 접어들면서 기회를 보는 분들도 증가하고 있는데요. 부동산 구입 시기를 고민하기에 앞서서 부동산이 최근에 왜 그렇게도 등락했는지가 알아 둘 필요가 있을 것 같습니다.
영끌 열풍, 도대체 무슨 일이 있었던 것일까
영끌 열풍을 이해하기 위해서는 금리에 대한 이해가 있어야 됩니다. 한국은 미국 금융 시장에 의존하고 있습니다. 더 간단하게 이야기하자면 한국은 다른 선진국에 비해서 투자가치가 높은 나라가 아니어서 투자 가치가 높은 국가로서 가치를 유지하기 위해서 미국의 기준금리를 따라가는 정책을 유지할 수밖에 없습니다. 미국의 기준금리보다 지나치게 낮게 설정할 수가 없으며, 가능하면 높게 설정하는 것이 원칙이라는 의미입니다.
부동산 열풍은 2020년 3월 17일 한국은행에서 기준금리를 0.75%로 설정하더니 2020년 5월 28일에 0.5%로 설정하면서 본격적으로 시작 됐습니다. 많은 사람들이 이때 0.5% 저금리에 많은 대출을 받아서 수도권의 부동산 매물이나 지방의 대장 아파트라고 칭하는 가장 최근에 지어진 아파트를 대규모로 구입하기 시작했습니다. 당시에 대출이 쉽게 나왔습니다. 전재산이 1억 도 없는 사람들도 수억 원의 대출이 가능하던 시절이었습니다.
이때 내집 마련만을 했다면 부동산 가격은 그 정도로 폭등하지는 않았을 것입니다. 사람들은 경쟁적으로 좋은 자리라고 판단되는 지역에 많은 부동산을 대출로 구입했습니다. 적게는 3채에서 많게는 수십 채를 구입한 사람들도 있었습니다. 대부분 대출을 받아서 진행했던 전략이었으며, 이 과정에서 이들은 경쟁적으로 월세를 올리기 시작했습니다. 애초에 부동산 투기로 돈을 버는 것을 목표로 했던 세력이었으므로 동시다발적으로 매매가격과 월세를 올리는 것은 당연한 수순이었습니다.
이러한 이유 때문에 2020년 10월쯤을 기점으로 2021년 말까지 부동산 가격이 대폭 올라가는 현상이 전국적으로 발생됐습니다. 2021년 초쯤 형성된 가격이 유지된다고 생각했던 사람들은 이미 오른 부동산을 구입해서 월세를 받으면서 은행 빚을 갚고 있었습니다. 이때 구입한 사람들이 지금 영끌에 실패한 사람들입니다. 2020년에 구입해서 2021년 초중순에 판매하면서 차익을 챙긴 사람들이 영끌에 성공한 사람들이라고 이해를 하시면 됩니다.
아파트 가격이 지나치게 비싸지자 전세나 월세로 거주하고 있던 분들은 아파트 거주를 포기하고 빌라로 갔습니다. 이때 빌라 리모델링 붐이 발생했습니다.
아파트를 소유하고 있던 분들도 높아진 가격으로 판매하고 빌라로 가거나 월세로 전환하기도 했습니다. 그 다음에 발생할 사건을 생각해 보면 당시에 이런 선택을 하신 분들은 현명했던 것입니다.
거래가 활발하게 이뤄지던 아파트 거래는 2021년 8월 26일 금리를 0.75%로 조정하겠다는 발표 이후에 주춤해집니다. 하지만 아직까지는 이익이었기 때문에 부동산 시장에 큰 여파는 없는 단계였습니다.
국내 부동산 급락의 조짐은 연방준비제도(미국 중앙은행)의 빅스텝에서 비롯됐습니다. 시장에 돈이 많이 풀리자 투기 자본이 형성되어서 물가 상승으로 이어지는 과정은 세계경제의 위험요소로 작용됐습니다. 연준은 물가의 상승을 막기 위한다는 명분으로 금리를 올리기 시작했는데요. 그 속도가 지나치게 빠른 속도였습니다. 목표는 높은 금리로 돈을 다시 회수하기 위함이었습니다. 대출이자 가격이 증가하면 사람들이 은행 대출이자를 줄이기 위해서 돈을 갚기 때문입니다.
2022년 1월에 0.25%에 불과했던 미국 기준 금리는 2023년 4월 현재 5% 입니다. 7월에 6% 인상하겠다는 분석이 있을 정도로 그 속도가 상당합니다. 한국은행도 부득이하게 맞춰서 인상을 할 수밖에 없었습니다. 현재 한국은행의 기준 금리는 3.5%입니다. 미국이 추월한 상태입니다.
시중 은행들은 한국은행에서 결정한 금리보다 조금 더 높은 금리를 제시해서 은행을 운영하고 있습니다. 당연히 기준 금리가 높아지면 대출이자를 증가시키는 방향을 선택하게 되는 것입니다. 결과적으로 영끌에 성공한 사람들은 수억 원의 돈을 1년 만에 획득하는 데 성공했으며 영끌에 실패한 사람들은 대출이자로 수백만 원씩 납부하면서 원금은 아예 갚지 못하고 있습니다. 이 상태에서 부동산 가격이 더 하락한다면, 영끌에 실패한 사람들이 부담해야 되는 돈은 영끌에 성공한 사람들 수익의 반대 방향 정도 일 것입니다. 즉 돈이 빠르게 이동한 것입니다. 이 과정에서 투기에 가담하지 않은 일반인들도 많은 피해를 받았습니다. 물론 은행은 여전히 이긴 싸움이었습니다.
부동산을 어떻게 구입해야 될까
정확한 시기나 방식은 개인적으로 고민을 하고 있습니다. 영끌 투기 사건은 사람들 사이에서 피도 눈물도 없는 이기적 행태가 그대로 들어난 사건이며 앞으로도 함정을 파는 사람들이 없지 않을 것입니다.
저는 이 과정에서 허세에 의한 소비가 점진적으로 감소하게 될 것이라고 예상하고 있습니다. 4차 산업시대는 긍정적인 면도 있지만 많은 사람들이 직장을 잃을 수도 있다는 부정적인 면도 동시에 존재하고 있기 때문에 월세를 내지 않으면서 생활이 가능한 전략을 선택하는 것이 가장 타당하다고 생각합니다.
방법은 두가지가 있습니다. 하나는 구입한 집에 거주하는 전략이고 또 하나는 구입한 집을 월세를 주고 그 월세로 다른 집에 거주하는 방법입니다. 저는 후자의 방법을 생각하고 있습니다.
허세 소비가 사라지면 실질적인 이익이 되는 자리를 찾는 것이 중요합니다. 이를테면 학군을 중심으로 아파트 가격이 높게 형성됐던 것은 좋은 학벌이 높은 수입으로 이어졌기 때문입니다. 마찬가지 이유로 기대와 다른 결과에 의해서 학군의 가치가 하락하자 지방 학군 아파트 가격부터 하락하는 구조로 이어지는 것입니다. 결국 부동산을 구입하는 계획을 실행하기 위해서는 앞으로 돈이 되는 산업에 관한 정보와 관련 부동산의 위치를 고민할 필요가 있습니다. 게다가 고금리 상태가 유지되면 부동산 가격은 많이 하락하게 될 것입니다. 이 과정에서 기회를 잡을 수도 있을 것이라고 생각합니다. 이런 이유 때문에 어떤 종류든지 새로운 산업에 대해서 관심을 가지고 지켜보고 있습니다.
☞외식과 집밥의 가격 비교, 생활비 지출 줄이기
☞한국 MZ세대와 일본 사토리 세대의 비교, 먼저 겪은 일본인들의 방식
☞현실적인 사회 현상 이야기, 경력이 없는 30대 취업에 도움이 되는 국비지원
☞4차산업시대 제조업의 변화, 스마트팩토리 구축
☞한국 무역수지 적자 이후, 4차 산업 기술이 도입되는 과정
☞2023년 문화 경제 트렌드의 변화, 체면이 사라지는 고효율 메커니즘
☞버츄얼 유튜버 시장에 대한 관심, 버츄얼 스트리머 전망
☞영끌 빚투 이후 대출 빚 부담을 겪는 사람들, 이익이 되는 일의 변화
☞대출의 덫, 높은 연봉에 도전하는 사람들