한국에서 살아가고 있는 많은 분들이 모아둔 돈 대부분을 부동산 구입에 사용하고 있습니다. 이 과정에서 재산을 늘려나가는 분들도 있지만 재산을 잃게 되는 일들도 발생되고 있는데요. 중요하지만 의외로 부동산 거래량에 대한 분석을 하지 않는 분들이 많이 계신 것 같습니다.
부동산 매매에서 거래량이 중요한 이유
지금까지 부동산 매매 동향들을 살펴보면 효율을 중시하는 사람들과 부자를 무작정 따라하는 사람들로 나눠서 확인 할 수가 있었습니다. 실질적인 금전적 가치가 크지는 않지만 다른 사람들에게 좋은 평가를 받을 수 있는 조건이 성립되는 자리의 거래량들이 눈에 띄게 감소하고 있으며 효율적인 부동산의 거래량이 대폭 증가하는 형태로 변경되고 있습니다.
저는 개인적으로 부동산 매매는 높은 가격으로 판매 할 수 있는 매물보다는 잘 팔리는 매물을 더 선호합니다. 거래가 활발한 매물들은 월세만 받아도 이익이 확실하지만 거래가 활발하지 않은 매물들은 언제 팔릴지 모르는 불안감 때문에 부동산 가격이 하락하는 시장에서 가장 먼저 하락하게 됩니다.
경매에 자주 나오는 매물들도 거래량이 활발하지 않은 물건이 많으며 그런 매물들은 구입 했을때 손해가 될 수도 있다는 것입니다.
거래량이 활발한 매물들은 일정 패턴을 가지고 있습니다. 부동산 정보를 제공하는 호갱노노 같은 사이트에서 거래량을 확인해보시면 거래가 활발한 매물들에는 어떤 것들이 있는지 대략적인 상황을 파악 할 수가 있을 것입니다.
같은 오피스텔이라고 하더라도 월세가 잘 나가는 매물이 있고 아닌 매물이 있습니다. 아파트의 경우에는 아이를 낳고 키우는 분들의 필요에 따라서 조정되어 있습니다. 보통 아이가 어린 시절에는 비교적 저렴한 투룸아파트를 선호하는 경우가 많으며 아이가 학교에 들어갈 무렵부터 브랜드 아파트를 찾는 사람들이 증가합니다.
브랜드 아파트 근처의 학교에 위험한 학생이 많지 않을 것이라는 계산 때문입니다. 이러한 생활 방식은 부동산 매매량에 그대로 반영되고 있습니다.
브랜드 아파트 중에서도 효율이 높은 아파트는 거래량이 높은 편입니다. 그렇다고 해서 매물이 없는 것도 아닙니다. 수도권을 제외한 지방에서는 좋은 입지도 여전히 많습니다. 사람들이 서울에서 돈을 더 많이 벌 수 있는 통계적인 환상을 가지고 있지만 그것은 돈을 많이 버는 상위 부자들이 서울에 많이 있기 때문이며 중간계층의 수익은 수도권이나 지방이나 큰 차이가 없습니다.
국내 비효율 입지의 위험성
거래량을 살펴보시면 같은 지역이라고 하더라도 매물 순환이 잘 되는 곳이 있고 거의 정체되어 있는 매물도 있습니다. 이러한 현상이 발생되고 있는 원인을 찾는 것이 부동산 입지 분석의 기본이라고 생각합니다. 특별한 전문 지식이 없다고 하더라도 이와 같은 분석은 누구나 가능하기 때문에 관심을 두고 지켜 볼 가치가 있을 것입니다.
비효율적인 입지를 구입하게 되면 팔리지가 않습니다. 저렴한 가격에 구입했다고 하더라도 팔리지 않으면 의미가 없습니다. 물론 돈이 아주 많아서 상관이 없는 분들은 무관하지만 대부분을 차지하고 있는, 꾸준하게 일을 해야 먹고 살 수 있는 분들의 입장에서는 매우 곤란하다는 것입니다.
최근 부동산이 폭등했던 현상은 앞서 다른 포스팅에서 적어둔 것처럼 금리의 급격한 변화와 중국 자본 투입에 의한 것이었습니다. 하지만 전쟁과 전염병, 심각한 사회갈등에 의해서 경제적인 불안함에 직면한 사람들의 숫자가 증가했으며 결과적으로 체면을 차리기 좋은 매물들의 시세의 하락을 시작으로 고효율 매물까지도 하락이 발생되고 있습니다.
더 큰 문제는 부동산 보급률은 증가하고 있다는 것입니다. 이런 상황에서는 효율적인 입지도 앞으로 거래가 지속 될지를 고민해야 됩니다. 거래가 거의 없는 매물들의 거래를 기대하기는 현실적으로 어렵다는 것입니다. 그렇다고 가격을 내려서 판매한다면 많은 손해를 감수해야 됩니다.
부동산 거래량을 통해서 확인하는 지역 경제
요즘 부동산 매매를 살펴보면 과거와 다르게 과시 소비가 감소하고 있습니다. 이러한 현상은 기존에 꾸준하게 높은 수입을 가지고 있던 분들의 수입이 감소하고 있다는 것을 의미하는데요. 아마도 베이비붐 세대의 은퇴가 가속화되고 있으며 이 세대 사람들이 부동산을 팔고 현금을 보유하는 선택을 하고 있는 것 같습니다.
가격이 비싼 아파트 주위 상권이 살아나게 될 것이라고 기대하기는 어려울 것 같습니다. 투기자본으로 들어온 아파트의 거주자는 대출금이 많이 있기 때문에 활발한 소비를 하지 않기 때문입니다. 의외로 효율적인 가격대의 거래가 활발한 아파트 주위 상권이 살아있는 현상을 볼 수가 있는데요. 이러한 현상은 과시 소비를 하지 않는 사람들이 더 부유하다는 것을 시사하고 있습니다.
그동안 마케팅을 하는 사람들은 과시 소비를 조장하는 경우가 많이 있었습니다. 특히 스스로 돈벌이를 하지 않고 기성세대에게 받은 용돈으로 과시 소비를 하는 사람들이 주요 타겟이었습니다.
하지만 요즘에는 그러한 분위기도 많이 수그러들고 있습니다. 마이너스 통장으로 과시 중독에 허덕이는 사람들은 여전히 남아 있지만 부동산을 선택하는 방식을 보면 체면을 차리는 사람들의 숫자가 급격하게 감소 하고 있다는 인상을 받고 있습니다.
손해를 보는 사람들도 반복적으로 나오게 될 수 밖에 없습니다. 거래를 하기 이전에 이러한 조사를 해서 떠넘김 당하지 않는 것이 좋습니다.
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