깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까
내 집마련하는 과정에 있어서 월세 또는 전세집을 거치는 분들이 많이 계시는데요. 전세집을 알아보는데 있어서 가장 우려가 되는 부분은 보증금을 다시 돌려 받을 수 있을지 여부입니다.
세입자 입장에서는 집 보유세를 내지 않아도 되고 돈은 그대로 유지할 수 있어서 마땅히 투자할 곳도 없고 집을 구입하기에는 망설여진다면 전세로 월세 비용을 절감하는 것도 방법인데요.
보유세 뿐 아니라 은행 이자 하락 등으로 집주인이 전세보다 월세를 선호하는 추세여서 마땅한 전세매물을 구하는 것도 쉽지 않습니다. 더욱이 전세의 위험은 깡통전세가 될 가능성 때문에 주의할 부분이 있습니다.
깡통 전세 뜻, 왜 조심해야하는가
전세금을 돌려받지 못하는 이유 중 하나가 집이 경매로 넘어가서 전세 보증금을 받지 못하게 되는 깡통전세가 되는 것을 주의해야합니다.
전세금 떼이는 집을 깡통주택이라고도 하고, 깡통 전세라고도 합니다.
집 주인이 빚이 많고 재산이 집 밖에 없는 경우 집이 경매에 넘어가서 보증금을 돌려 받지 못하게 되는 경우를 깡통전세라고 합니다.
최우선변제권으로 1천만원에서 2천만원 정도 우선 변제를 받을 수는 있지만 대부분의 전세금은 집값의 약 70~80%에 달하는 목돈인데 집의 경매가가 만약 기존 집값의 60%까지 하락하는 등 상황에 따라서 나머지 돈을 날리는 경우도 발생할 수 있습니다.
전세계약 전 미리 등기부등본을 확인하여 저당액, 선순위 채권을 확인하는 것으로 예방할 수 있다고 전문가들은 언급하고 있습니다.
역전세가 되는 것을 주의
집의 가격보다 전세 가격이 높아지는 것을 '역전세'라고 합니다.
예를 들면 1억 2천만원의 집을 1억원의 보증금을 전세금으로 거주하고 있는데, 집 가격이 하락하여 전세금인 1억원 미만으로 내려가 8천만원, 9천만원이 되는 경우라고 할 수 있습니다.
집 가격이 하락하는 상황에서 집 주인이 특별한 재산이 없다면 은행 대출 이자와 원금을 갚는데 부담을 느껴 집을 경매로 판매하게 되면, 기존 가격보다 더 낮은 가격에 낙찰되면서 전세금인 1억원을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.
전세가격은 실 매매가 시세의 70% 이하를 권하는 까닭이 집 가격 하락을 어느 정도 방어하기 위해서인데요. 30% 이상 집 값이 하락할 경우가 아니라면 전세보증금이 돌려받지 못할 가능성이 적습니다.
전세보증금을 돌려받지 못하는 우려를 막기 위해서 전세 보험을 가입하는 것은 어떠한지 고민이 되실 수 있는데요. 이 때 주의할 점은 다음과 같습니다.
◆ 주택도시보증공사의 전세보증금은 지역별로 5~7억 이하여야 함
◆ 본인이 신용불량자인지, 신용 조사 검사가 통과되어야 함
◆ 주택이 가압류, 경매, 가등기, 가처분 등이 없어야 함
◆ 건축물 위반 건축물이 아니어야 함
◆ 전세 계약이 1년 이상이어야 함
◆ 전세 계약을 공인중개사를 통해서 확인한 경우만 가능
◆ 선 순위 채권이 주택가격의 60% 미만이어야 함
◆ 단독, 다가구의 경우는 80% 미만이어야 함
위와 같은 조건을 만족해야합니다. 때문에 전세보증금보다 우선변제권이 이미 설정되어있는 매물과 같이 불안한 전셋집은 처음부터 전세보험 가입이 어려울 수 있습니다.
전세집 계약 주의할 점 요약 정리
(1) 주택담보대출이 집 시세의 70% 이상 되어있는 집은 피하는 것이 좋다.
등기부등본을 떼보면 확인해 볼 수 있습니다. 온라인으로도 쉽게 확인할 수 있는데요. 전세 계약 전입신고를 하고난 뒤 잔금을 입금하기 전에 갑자기 집 담보를 잡는 경우도 있을 수 있어서, 마지막 잔금을 주기 직전에 다시 등기부등본을 확인해보는 것을 추천합니다.
(2) 전세 계약시 국세완납증명서 요구
확정일자를 받았어도 가장 중요한 부분이 국세가 가장 최 우선순위로 납부가 되기 때문에 혹시라도 집 주인이 체납한 세금이 많은 경우인지 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 집이 많이 보유하고 있는 사람이라도 전부 전세금으로 갭투자하여 실제로는 돈이 없어 세금이 체납되어있을 수 있는데요. 세금이 체납된 집 주인이라면 위험한 상황으로 인지하는 것이 좋습니다.
(3) 전세보증금 반환보증 보험에 가입하기
전세 보증기관이 2곳이 있습니다. 보험의 장점은 전세 계약이 끝나면 전세금을 먼저 보증기관에서 돌려주고, 추후에 집주인에게 보증기관이 돈을 받는 방식이어서 집주인이 돈이 없어서 새로운 세입자를 구해야한다라는 갈등 상황을 마주하지 않아도 되는 점입니다.
정산회담이라는 방송에서 전문가들이 추천해주는 방법인데요. 전세금 안전하게 지키는 방법에 대해서 알지 못해 난감한 상황이 발생하는 것을 막는데 도움이 되셨길 바랍니다.