월세 계약시 필요 서류, 계약 절차와 알아두면 좋은 정보
연말과 연초는 이사를 가는 분들이 많은 시기이기도 합니다. 집을 계약하는 일은 중요한 일 중 하나인데요. 목돈이 들어가고 계약 후 1~2년은 거주해야하기 때문에 신중할 필요가 있습니다. 전세 월세 계약 전 확인해야할 사항은 무엇인지 알아두면 좋은 정보와 월세 계약시 필요 서류, 계약 절차를 간단하게 정리해보았습니다.
집 계약 절차 간단히 정리
1) 계약할 집 알아보기
부동산, 인터넷 중계 사이트 등에서 시세와 집 매물을 알아봅니다. 요즘엔 어플을 통해서 어느 정도 시세를 알아볼 수 있는데 온라인 매물은 허위 매물이 많기 때문에 정확한 매물이 올라오기도 하지만 1.5~2배 정도 시세가 차이가 있을 수 있다는 점을 염두하시는 것이 좋습니다. 실거래 가격이 궁금하시다면 서울권이라면 land.seoul.go.kr에서 전용면적과 거래 금액을 살펴볼 수 있습니다.
▲ 서울 부동산 정보 광장 (land.seoul.go.kr)
그 밖에 지역에서 부동산 실거래가 조회를 원하신다면 국토교통부(http://rt.molit.go.kr)에서 확인해보실 수 있습니다. 주택 매매거래량과 주택 전월세거래량 추이도 확인이 가능합니다. 메인화면에서 바로 실거래가 자료제공을 선택하여 계약 일자와 주소 등으로 매매가부터 전월세까지 조회 할 수 있습니다.
2) 부동산 중계 사무소 정하기
부동산 직거래를 해도 괜찮지만 확실한 보증을 원하신다면 중개업자를 두고 거래하는 것이 유리합니다. 또한 많은 매물을 보유하고 있기 때문에 발품을 파는 수고로움도 덜 수 있고 집주인과 협상하는 데 껄끄러운 부분을 간접적으로 전달하는 역할도 겸하고 있습니다.
좋은 중계업자를 알아보시고 싶으시다면 온라인에서 부동산에서 직접 블로그나 사이트 등을 운영하는 경우가 있으니 글을 보시고 믿을만한지 여부를 살펴보실 수 있습니다. 일반적으로 허위 매물이 많은 곳이라면 좋은 매물부터 추천해주지 않을 가능성이 있습니다. 글을 몇가지 읽어보면 괜찮은 곳인지 살펴보는데도 도움이 됩니다.
수도, 전기, 가스, 소방, 배수 등 건물 상태에 대한 시설을 살펴보고 주택임대차계약을 할 때 보증인의 역할도 하고 있습니다. 다만 부동산 중계업자를 선택할 때 전적으로 믿기보다는 중요한 부분은 확인하시는 것이 문제 발생 여지를 줄이는 방법입니다.
또한 부동산 중계자가 아닌 경우도 있을 수 있으니 자격증이 게시가 되어있는지, 자격증 사진과 중개업자가 일치하는지 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 공제증서가 있는 경우 중개업자 고의나 과실 때문에 사고가 발생할 경우 최고 1억원까지 보상을 받을 수 있는 증서로 이러한 공제증서가 있는 곳인지 여부도 확인하면 좋은 부분입니다.
3) 매물 확인
원하는 매물을 온라인에서 보고 갔다고 하더라도 눈으로 직접 보는 것과 차이가 있을 수 있습니다. 보통 중계업자와 원하는 매물(원룸, 투룸, 오피스텔 등)과 가격, 계약 기간, 보증금, 위치 등을 상담하면 그에 비슷한 부동산을 3~5곳은 보여줍니다. 집 매물을 최소 3곳 이상은 살펴보시고 계약하시는 것이 좋습니다.
원하는 매물을 확인하였다면 계약 하기 전 알아두면 좋은 정보
월세의 경우 지역에 따라서 주택 매물이 많아 세입자가 아닌 집주인(건물주)가 중개업자에게 수수료 전액을 지불하는 경우도 있습니다. 수수료 지불은 누가하는지 여부도 알아두시는 것이 좋습니다.
주택임대차보호법에 의해 1년 계약을 하더라도 1년 자동 묵시적연장이 되어 같은 조건으로 임대가 가능합니다. 만일 1년만 거주하고 이사를 갈 예정이라면 임대차 계약 끝나기 최소 1개월 전에는 통지해야 해지가 가능합니다.
※ 1년 계약 후 계속 거주할 것이라면 묵시적갱신으로 2년까지 거주 가능
※ 1년만 거주하고 이사갈 계획이라면 계약 연장되기 1개월 전에 이사한 다는 것을 미리 알려야 함
※ 1년 이상 거주하고 있는 묵시적 갱신 상태라면 언제든 계약 해지 통보는 가능하지만 통보 3개월까지는 계약이 유지가 되고 3개월 이후 해지 효력 발생
※ 계약 갱신시 같은 조건으로 재계약 할 경우 따로 계약서 작성할 필요 없이 자동 권리 2년 연장
※ 계약이 변동 될 경우 재계약 작성 후 확정일자를 받아 두는 것이 유리
묵시적갱신 기간 동안 월세가 밀렸거나 하는 계약 위반 상황에서는 임대인 측에서 계약 해지를 통보하는 것도 가능합니다. 임차인이 계약 위반할 경우 묵시적연장이 적용 되지 않을 수 있으니 계약 명시 조약을 잘 읽어두시는 것이 좋습니다.
세입자 입장에서 계약 기간 1년만 하는 것을 권장하는 까닭은 살아보니 생각과 다른 부분이 있을 수 있다는 점 때문일 것입니다. 임차인은 2년까지 묵시적갱신이 가능하니 계약 기간을 최대한 짧게 설정하는 것이 유리합니다.
1년 계약, 2년동안 묵시적갱신으로 거주하다가 2년 이상 거주하고 싶으시다면 2년 이후 재계약을 통해 협상할 수 있습니다. 재계약 시에는 집주인이 보증금이나 월세를 올려달라고 할 수 있습니다. 계약 조건이 변경 될 수도 있고, 동일 조건으로 재계약이 될 가능성도 있습니다. 새로이 계약하게 되는 것으로 보시면 됩니다.
1년 계약 기간 후 묵시적갱신이 된 상황에서는 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있는데, 2년까지는 묵시적으로 갱신 된 상황이기 때문에 임대인 입장에서도 갑작스럽게 보증금을 돌려주고, 새로운 세입자를 찾아야 하는 상황이 오게 되어 해지 효력은 통보 후 3개월이 지나야 발생합니다.
계약 해지 의사를 밝힌 직후 3개월까지는 계약이 유효하기 때문에 다음 세입자를 구하지 못할 경우 월세를 계속 지불해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 보통 이러한 경우 다음 세입자를 구해서 집 주인에게 공백이 없도록 하면 보증금 돌려받고 바로 해지가 가능하도록 협상하는 경우가 많습니다.
4) 월세 계약서 작성
월세 계약시 필요 서류
임차인의 경우 신분증, 도장(또는 서명, 지문), 계약금 필요하고, 임대인은 신분증, 도장(또는 서명, 지문), 등기권리증, 등기부등본, 건축물관리대장 등의 서류를 준비합니다. 그러나 부동산 중계인을 통해서 거래할 경우 계약서와 계약금, 서명 정도로 일처리하는 경우도 많습니다.
계약서는 중요한 서류로 조건이 달라져서 재계약을 하더라도 기존의 전 계약서도 잘 보관하는 것이 좋습니다. 분실시 보증금을 돌려받는데 문제가 생길 여지도 있으니 잃어버리지 않도록 하고 월세 세액공제를 받는데요 필요합니다.
월세 세액공제는 무주택자 세대주가 일정 요건을 만족할 경우(근로소득이 있는 등) 월세액의 10%에 해당하는 금액을 종합소득산출세액에서 공제를 받을 수 있습니다. 세액 공제를 받으려면 주민등록 전입신고를 한 후 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고를 하게 되면 집주인이 바뀌어도 대항력을 갖추게 되어 보증금을 돌려받고 계약기간까지 안전하게 거주할 수 있습니다.
소액이면 확정일자 없어도 최우선 변제(배당)를 받기 때문에 확정일자를 받지 않아도 문제가 없다고는 하나 임차권 등기명령 신청 및 월세 소득공제 등에 유리하기 때문에 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
계약 전 알아두면 좋은 서류는 등기부등본, 건축물관리대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등 관련 서류를 확인하는 게 좋습니다. 이러한 서류를 확인하여 집주인에게 가압류 근저당 등을 확인하여 비중이 높은지 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.
혹시라도 집이 경매에 넘어가게 될 경우 높은 보증금은 돌려받기 어려운 경우도 발생하니 보증금이 높은 경우 이러한 부분을 살펴보시는 것이 좋습니다. 세입자의 전세금, 보증금을 합산했을 때 자신의 전세금 또는 보증금을 돌려받을 가능성이 있는지를 계산하시면 안전도를 가늠할 수 있습니다.
▲ 법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
등기부등본은 등기소에서, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원은 가까운 구청이나 동 주민센터에서 확인할 수 있습니다. 계약하기 전 거래자의 명의와 등기부등본의 명의가 동일한지, 계좌번호 명의가 동의한지 여부도 확인하시는 것이 좋습니다. 사실과 다른 거래였을 경우 부동산이 공제에 가입되어있다면 부동산 중계업자에게 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다.
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