깡통전세 피하기, 전세 보증금 보호를 위한 방법 3가지 (전세권 전입신고)
전세는 매매가의 70~80% 가격대로 형성되어 매매가보다 전세가 더 낮게 책정되지만 깡통전세는 매매가가 기존 전세가보다 내려가 역전되는 것을 말합니다.
매매가>전세가(일반적)
전세가>매매가(깡통 전세, 역전세)
전세가가 더 높아지게 되면, 집 주인이 집을 판매하여도 전세금을 돌려줄 수 있는 금액이 모자르기 때문에 전세금을 온전하게 돌려받기 어려워지게 됩니다. 특히 깡통전세인 집은 갭투자로 인해 빚을 져서 실 자본금은 거의 없이 집 수를 늘려나가는 경우가 많아서 실제로 전세금을 돌려받는 것이 어려운 경우가 많습니다.
대출하여 갭투자로 구입한 집은 역전세가 되면 빚을 감당하지 못해 집 주인이 파산하고, 은행에서 집을 경매로 판매하게 됩니다.
목차
1. 매매가의 70% = 집 주인 근저당+ 내 보증금 전세금이 마지노선
2. 전입신고와 확정일자
3. 전세권 등록
전세 보증금은 어디까지가 마지노선일까
깡통전세 피해를 방지하려면 전세 계약 전에 등기부등본을 미리 떼서 볼 때 보증금, 근저당이 매매가의 70%를 넘지 않는 지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
예를 들면 2억 1천만원의 집이 있을 경우 집 주인의 근저당과 자신의 전세 보증금의 합이 70%인 1억 4,700만원 이하여야 한다는 것인데요. 근저당이 6000만원이라면 내 전세 보증금은 8,700만원 이하로 볼 수 있을 것입니다.
전세 보증금+집 주인이 대출 받은 근저당의 합 = 주택 매매가의 70%를 넘지 않는 집일 경우에 전세로 들어가는 것을 추천하는 까닭은 경매로 넘어갈 경우 유찰되면 20~30%씩 가격이 내려가기 때문인데요. 노른자 자리 부동산이 아니라면 한번 정도 유찰 되는 경우가 많이 있기 때문에 70%가 중요합니다.
여기서 주택 매매가는 kb 국민은행 부동산 시세 조회 사이트와 국토교통부 실거래가 공개시스템 사이트를 참고하시면 도움이 됩니다.
전입신고 확정일자
전입신고가 중요한 이유는 대항력 효력을 갖추기 위해서입니다. 대항력은 경매에 집이 넘어가더라도 보증금을 전부 받기 전까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다. 보증금도 잃고 집도 나가야되는 상황을 막을 수 있는 것인데요.
만약 경매로 집이 넘어가게 되더라도 보증금 반환 청구 소송을 한 뒤 경매대금에서 우선변제권으로 보증금을 변제 받을 수도 있습니다.
전입 신고 다음날 0시부터 세입자의 대항력 효력이 발생하기 때문에 가능한 빠르게 신고하는 것이 중요합니다.
잔금을 치르기 전에 먼저 등기부등본을 확인하여 갑자기 생긴 대출이 없는지 확인하고, 잔금을 치르고 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다.
동사무소와 등기소에서 전입신고와 확정일자를 받을 수 있는데요. 온라인 등기소에서 확정일자를 신청은 365일 언제나 가능하지만 확정일자는 평일 18시 이후와 주말과 공휴일에 신청 된 경우 다음 업무일에 부여가 됨으로 업무시간에 맞춰서 신청할 수 있게 잔금 치르는 것이 좋습니다.
문제는 대출한 날짜의 순서인데요. 대항력을 갖추기 전의 빚은 대항력이 적용되지 않습니다. 전입신고 전에 이미 집주인이 가지고 있던 대출로 인해 발생한 것이라면 대출이 우선시 되어서 대항력이 효과가 없는 것인데요. 때문에 대항력을 갖추기 위해서 등기부등본을 보고 근저당이 없는 매물만 가능합니다.
대항력은 날짜가 먼저인 것을 우선하기 때문에 전세계약시 전입신고 하지 않는 것을 조건으로 하는 거래는 피하는 것이 좋습니다.
전세권 등록
전세권이란 등기부에 전세권이 표기가 되는 것을 말합니다. 전세권은 집주인이 대체로 잘 해주지 않는 것이기 때문에, 만약 집주인이 전세권 등록을 해준다면 하는 것이 유리한 제도입니다.
전세금을 돌려받지 못하면 집을 세입자가 보증금 반환 소송 없이도 경매에 넘길 수 있는 제도이기 때문에 집주인이 잘 해주지 않는 제도이며, 집 주인의 동의가 있어야만 신청이 가능한 제도입니다.
전세권 등록이 되면 전세세입자라는 사실을 증명할 수 있고 등기사항전부 증명서에 전세권 금액이 등록되며 전세금을 우선변제 받을 수 있습니다.
전세권 등록은 전입신고 없이도 신고 가능하며, 관할 등기소에 집주인 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 1통, 인감도장, 등기필증 등이 필요하고, 세입자의 주민등록 등본 및 도장, 전세권 설정 계약서 등이 필요합니다. 효력은 신청 당일부터 효력이 발생하며, 건물 가격 내에서 보증금을 우선변제하여 보상 받을 수 있습니다.
전세권은 전입신고 하지 않아도 등록이 가능하기 때문에 사정상 자녀 학교 배정 등의 문제로 전출을 해야하는 경우와 같은 상황에서 집주인의 동의를 얻어 고려해볼 수 있는 제도입니다.
그 밖에
집주인 파산 등으로 결국 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생하는 것은 아닌지에 대해서 우려가 되신다면 전세금 보증보험 가입도 대안이 될 수 있습니다. 주택도시보증공사 HUG와 SGI 서울보증에서 가입 조건에 해당하면 가입할 수 있습니다.
전세 계약 후 1년 이내라던가 금액 조건, 전입신고 등의 가입조건이 있습니다.
전세 계약 만료 후 30일 이후에도 특별한 이유 없이 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 대신 돌려주는 곳입니다. 보증금 한도가 정해져 있어서 그 이내에서 돌려받을 수 있어서 아예 한푼도 돌려받지 못하는 일을 예방할 수 있습니다. 보험 비용은 대략적으로 1.5~2% 사이입니다.
깡통전세 피해를 줄이는 방법에 대해서 정리해보았는데요. 도움이 되셨길 바랍니다.
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