융자 있는 집 매매 주의할 점
주택을 구입하는데 평균적으로 걸리는 시간은 6년이라고 합니다. 그러나 실제로 돈을 모아서 구입하는 것이 아니라 대체로 주택담보대출을 받고 집을 매매하기 때문에 빌린 대출을 상환하는 시간까지 생각한다면 체감으로는 13~15년 정도라고 보는 편입니다.
실제로 무주택자의 1/5만 집을 구입할 생각이 있다고 하고 4/5는 경제적인 여유가 없어 월세 혹은 전세를 생각하는 분들이 훨씬 많기 때문에 내집마련은 여전히 쉽지 않은 일입니다.
어렵게 내집마련을 한다하더라도 구입하려는 집이 담보로 잡혀있는 경우 대출금까지 내가 떠안게 되는것인가 의심이 되어 구입을 망설이게 되는데요. 주택매물을 선택할 때 담보가 없는 집을 고르는 것이 가장 편하겠지만 대다수가 융자 있는 집이 많기 때문에 선택의 여지가 없을 때가 많습니다.
융자 있는 집이 대출상환을 하기 위해 집을 판매하는 경우가 많아 잔금전 대출금을 미리 상환하기 어려운 입장이기 때문에 아무래도 근저당이 잡혀있는 집이 많습니다.
융자 있는 집 매매시 어떤 것을 살펴봐야 후에 피해가 없을지에 대해서 몇가지 정리를 해보았습니다.
소유권 이전등기와 같이 근저당을 동시에 해제
집을 매매하실 때 현금으로 바로 구입하려고 하시거나 근저당을 해제하길 원하신다면 소유권 이전등기를 하면서 바로 근저당 해제를 하는 방법으로 진행하시면 됩니다.
1. 근저당 설정 은행을 통해서
계약금, 중도금, 잔금 등 돈을 건네줄 때 은행에 같이가서 확실히 하시는 게 안전합니다. 법무사에게 맡기면 정확하게 일처리를 해줍니다만 개인이 하여 수수료를 적게 하길 원하는 경우도 있으실 텐데요.
은행입장에서는 개인이 소유권 이전등기를 할 경우 차질이 생겼을 때 근저당 등기가 안되게 되면 은행에서 손해를 보기 때문에 개인에게 맡기도록 하지 않으려고 할 것입니다.
법무사에게 맡기거나 은행에 맡기면 말소, 소유권 이전, 새로운 근저당을 한번에 해결이 가능합니다.
2. 잔금날 은행에 대금 납부와 동시에 근저당 해지
근저당설정이 되어있는 부동산 계약의 경우 소유권이전 등기 뿐 아니라 말소 서류도 준비해야합니다. 근저당 해지는 사전에 은행에 연락하여 잔금을 납부하는 날 하고, 매도자의 대출금상환과 아파트등기 신청을 같은 날 하셔야합니다.
만약 대출을 끼고 구입하신다면 잔금을 납부하는 날 매수하는 주택의 근저당설정(대출) 역시 은행을 통해서 해야합니다. 통상적으로 금융권에서도 지정 법무사가 있어 서류를 법무사에게 넘겨주는 일이 많습니다.
매매시 근저당 대출승계
주택매입자 역시 대출을 받아서 집을 구입하는 상황이라면 매매시 근저당 대출승계를 하여 해결하는 방법도 있습니다. 이 방법은 근저당 승계가 가능한지 먼저 은행에 문의가 필요합니다. 은행에서 매수인이 조건을 심사한 후 승인을 해줍니다. 은행이 근저당명의이전 불가라고 판단한다면 매도인은 매수인이 승계하기로한 금액만큼을 대출을 받아 근저당을 말소시키는 방법으로 하셔야합니다.
근저당권자의 동의를 받아 매수인에게 이전이 가능하지만 소유권이전만으로 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.
계약일 이후 잔금 지급일 이전까지 가압류 등의 문제가 발생할 경우 무효화한다라는 계약서를 작성하여 만일의 사태를 대비하시는 것이 좋고, 구입 주택에 권리상 하자가 있을시 본계약은 무효하거나 매도인이 책임지고 보수한후 매도하는 조건을 두고 계약하시는 것이 유리합니다.